Études géotechniques : quand ? comment ? pourquoi ?

La vente d’un terrain ou d’une maison dans une zone soumise au retrait/gonflement des sols argileux fait naître à la charge du vendeur deux obligations spéciales d’information. La première est ancienne, résulte de l’article L 125?5 du Code de l’environnement et s’impose chaque fois qu’existe un PPRN Argile ou Sécheresse. Elle conduit le vendeur à devoir remettre à l’acquéreur un état des risques.
La seconde est plus récente, ne s’imposant que pour les contrats conclus depuis le 1er octobre 2020. L’information transmise à l’acquéreur va alors être beaucoup plus précise, le vendeur étant tenu de lui fournir une étude géotechnique.
Faisant suite à une formation organisée par l’Inafon, ce dossier expose en trois parties les conditions et modalités d’application pratiques du nouveau dispositif de prévention des risques liés au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Sont ainsi exposés tour à tour le champ d’application des articles L 112?20 à L 112?25 du CCH, leurs modalités d’application et les conséquences pouvant résulter d’une absence d’application ou d’une application erronée de ces nouvelles dispositions.

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Aspects juridiques du démembrement de propriété : chronique annuelle

La présente chronique nous offre d’abord l’occasion de revenir sur l’impact de la loi Soilihi sur la pratique des démembrements de titres sociaux. Nous verrons notamment que si les prérogatives de l’usufruitier en sortent renforcées, demeure toutefois entière la question relative à la qualité d’associé de celui-ci.
L’analyse de quelques décisions rendues par la Cour de cassation ainsi que de la récente réforme de la copropriété nous permettra ensuite de rappeler que le démembrement de la propriété aboutit à fragmenter celle-ci en droits juxtaposés qui ont vocation à s’ignorer. Nous aborderons enfin la manière de combiner la pratique des droits réels de jouissance spéciale avec celle des droits nommés par la loi.

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Spécial 116e Congrès des notaires

A bien des égards, le 116e Congrès des notaires de France, qui s’est tenu à Paris du 8 au 10 octobre 2020, a été remarquable. Par le choix de son thème, la protection, qui place la mission du notaire au cœur des préoccupations de ses concitoyens, et par ses propositions, présentées en dépit de la crise sanitaire et débattues pour partie en distanciel de ce fait.
Afin de poursuivre et alimenter le débat lancé par certaines de ces propositions, Solution Notaire Hebdo a sollicité l’éclairage de
praticiens et d’universitaires, spécialistes des thèmes concernés. L’occasion pour nos lecteurs d’approfondir et d’enrichir leurs réflexions sur les innovations législatives formulées.

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La requête au juge des tutelles des majeurs

Requise à peine de nullité de l’acte juridique, l’autorisation du juge des tutelles des majeurs répond à une requête. Les soins apportés à la rédaction de celle-ci favorisent l’obtention de l’autorisation. Au fond, la requête précise le fondement juridique de la demande d’autorisation et apporte au juge, selon son objet, tous les éléments individuels sur la base desquels l’acte juridique est pris dans l’intérêt de la personne protégée. De l’acte de disposition aux opérations successorales en passant par les actes protégés, le dossier met en évidence les points de vigilance du notaire qui prête son concours à la personne en charge de la protection juridique pour obtenir l’autorisation judiciaire.

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Aspects fiscaux du démembrement de propriété : chronique annuelle

La période allant d’avril 2019 à avril 2020 nous offre l’occasion de revenir sur la question récurrente – devenue presque oppressante – de l’abus de droit à partir de l’analyse tant de décisions se rapportant à la version « classique » de cette procédure, que du commentaire de l’administration fiscale sur la récente réforme dont celle-ci a fait l’objet. Nous reviendrons également sur l’étude des principes gouvernant l’évaluation d’un usufruit à durée fixe, sur la confirmation du caractère amortissable d’un usufruit viager ainsi que sur les conséquences de l’abandon d’un usufruit au profit d’une société.

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L’impact des réformes récentes sur l’organisation de l’entreprise familiale

Développer une vision de l’entreprise attentive aux enjeux sociaux et environnementaux, stabiliser l’actionnariat, faciliter la transmission, étaient autant d’objectifs avancés par les récentes lois Pacte et Soilihi. Un an après l’adoption de ces deux textes, le présent dossier est l’occasion d’un point d’étape.
Fonds de pérennité, actions de préférence, démembrement des titres sociaux, épargne retraite, dirigeant vulnérable… Autant de sujets regroupés autour d’un thème unique : l’entreprise familiale en 2020.

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Protection des proches par le rapport et la réduction : à la recherche d’un équilibre

Rapport et réduction sont deux institutions centrales du droit des successions et des libéralités. Parfois confondues, souvent traitées ensemble elles sont néanmoins différentes par leurs fonctions, leur nature et leur régime. Pour autant, on note à leur sujet des similitudes et des interférences. Ces pièces maîtresses du droit successoral ont toutes deux pour objet de protéger : protéger les héritiers mais aussi protéger les gratifiés. Rapport et réduction sont une garantie de l’égalité successorale, leur régime est encadré et
complexe pour ne pas tomber dans un excès inverse qui reviendrait à rendre la liberté de gratifier et de tester illusoire. Aussi, notre système juridique s’efforce de maintenir ce juste équilibre. Certaines de ses règles y parviennent parfaitement, d’autres sont plus ou moins heureuses, aussi le 116e Congrès des notaires de France : protéger les proches (2e commission) propose un tour d’horizon de la question.

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Le notaire confronté à la vulnérabilité de fait

Selon la loi, toute personne majeure qui ne fait pas l’objet d’une mesure de protection juridique est réputée pleinement compétente pour prendre les décisions qui la concernent. Mais, on le sait, de nombreuses personnes sont atteintes de troubles cognitifs, sans pour autant faire l’objet d’une mesure de protection.
Or, en tant que telle, la personne, atteinte de troubles cognitifs doit être considérée comme une personne vulnérable qu’il convient de protéger, y compris d’elle-même et ce, quand bien même -a fortiori serait-on tenté de souligner – elle ne ferait pas l’objet d’une mesure de protection organisée. Concrètement, ces troubles peuvent en effet, non seulement amener les personnes concernées à prendre des décisions impulsives ou irréfléchies, mais aussi les rendre particulièrement vulnérables aux manipulations et aux pressions des tiers. Ces risques sont connus et pris en compte rétrospectivement par le législateur qui, pour les contenir, propose tout à la fois de corriger leurs effets préjudiciables et de sanctionner le tiers mal intentionné.
On connaît cependant les limites et inconvénients attachés à une protection destinée à n’intervenir que rétrospectivement, dont l’effet dissuasif est relatif et dont les atteintes à la sécurité juridique sont embarrassantes. C’est pourquoi, à l’évidence, le notaire a indubitablement un rôle à jouer en amont, c’est-à-dire au moment de la rédaction de l’acte. L’objectif, ambitieux mais essentiel, est tout à la fois d’assurer une protection efficace de la personne vulnérable de fait, sans pour autant contrevenir aux intérêts des tiers de bonne foi ou de faire le jeu de ceux, malhonnêtes, qui entendent tirer parti de la situation.

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Tableau synoptique et comparatif des droits de préemption du locataire et des dispositifs de prorogation des baux

Le locataire d’habitation bénéficie d’un droit de préemption dans des hypothèses nombreuses et variées, ainsi que de dispositifs de prorogation des baux et de modification des délais de congé en cas d’acquisition d’un bien occupé. Ces dispositifs sont complexes, de surcroît en cas de superposition et d’échelonnement. En effet, l’acquisition d’un immeuble entier précède souvent une revente par lots. Ce
tableau synoptique et comparatif des droits de préemption du locataire et des dispositifs de prorogation des baux vise à aider les praticiens à s’orienter dans ce dédale.

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Spécial Covid-19

Combien est-il délicat d’anticiper dans un monde incertain !
Les promesses de vente s’entendent pourtant comme autant d’actes d’anticipation, offrant aux parties la possibilité de se rapprocher, d’avancer vers l’acte de vente, sans se précipiter.
Elles abritent dès lors nombre de délais, de rétractation, de réflexion, de conditions, nécessaires pour purger le droit des tiers, réunir des informations, effectuer des vérifications ou même se réserver, via le droit d’option, le droit d’acheter ou de ne pas acheter.
Leur exécution s’est ainsi trouvée particulièrement perturbée par l’état d’urgence sanitaire. Ce dossier propose les solutions à envisager, à jour des modifications apportées par la loi 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, et des ordonnances 2020-427 du 15 avril 2020, 2020-460 du 22 avril 2020, 2020-539 du 7 mai 2020 et 2020-560 du 13 mai 2020.

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